Politik will Enteignung durch zwei Gesetze
Ein Kommentar von Claudia Töpper.
Am vergangenen Mittwoch, den 29. April 2026 wurden 86 Stellungnahmen zum geplanten Gesetzesentwurf des Baugesetzes mit dem Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ veröffentlicht. (1) Der Immobilienverband Deutschland IVD und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen kritisieren beide diesen Entwurf teils sehr scharf. So schreibt der IVD beispielsweise wörtlich:
„Kritisch zu bewerten sind insbesondere Regelungen, die Eigentümer und Investoren verunsichern und die Bereitschaft zur Bereitstellung privaten Kapitals mindern können. Dies gilt vor allem für die vorgesehene Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte und flankierender Erwerbsinstrumente. Auch wenn dieser Schwerpunkt in der Einleitung des Gesetzentwurfs nur begrenzt hervorgehoben wird, nimmt er im Normtext erhebliches Gewicht ein. Die im Koalitionsvertrag angelegten Vereinbarungen werden insoweit nicht nur umgesetzt, sondern teilweise überschritten. […] Regelungen, die zusätzliche Rechtsunsicherheit, Kosten oder Eingriffsrisiken für Eigentümer und Investoren schaffen, sind dagegen kritisch zu prüfen.“(2)
Die direkte Enteignung
Spätestens seit 2022 wird immer wieder vor einer geplanten Enteignung der deutschen Hausbesitzer gewarnt.(3) Doch nun steht dieser Gesetzesentwurf des Baugesetzes im Baugesetzbuch (BauGB) 2025/2026 seit dem 02. April 2026 zur Diskussion, der faktisch eine Enteignung der Hauseigentümer für die Gemeinde bzw. den Staat noch leichter und schneller möglich machen soll. Unter dem § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot soll nun ein Zusatz für den Umgang mit sogenannten „Schrottimmobilien“ erfolgen.(4) Interessant ist hierbei, dass die Regierung im Entwurf ausdrücklich festhält, dass es sich um ein nicht zustimmungspflichtiges Gesetz handelt. Der Bundesrat kann die Einführung der Neuerungen somit nicht blockieren, sondern lediglich Einspruch einlegen.(5)
Im Entwurf des BauGB lautet es wie folgt: „In § 177 wird nach Absatz 5 der folgende Absatz 6 eingefügt:
(6) Bezieht sich eine Maßnahme nach Absatz 1 auf ein Grundstück, das die Voraussetzungen von § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 erfüllt, gelten § 176 Absätze 7 bis 9 entsprechend.“
Was ist eine Schrottimmobilie?
In diesem verklausulierten Satz ist weder zu erkennen, was eine Schrottimmobilie ist, noch das hier eine Enteignung ohne Rechtsmittel droht. Zwar ist auf der ersten Seite dieses Gesetzesentwurfes zu lesen, dass ein Haus als Schrottimmobilie gilt, wenn Vandalismus erkennbar ist und sich Ratten oder Müll auf dem Grundstück befinden. Jedoch wird hier nicht das nötige Ausmaß konkretisiert. Zudem stehen diese Kriterien nicht direkt im Gesetz und können deshalb nicht angewendet werden. Im Gesetz selbst wird durch die neu eingefügte Nummer 8 des § 24 auf den bereits bestehenden § 177 verwiesen, um zu definieren, was eine „Schrottimmobilie“ ist. Dieser Paragraph 177 besagt in Absatz 3 folgendes:
„(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter
1. die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2. die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3. die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.“ (6)
Zusätzlich ist in der neuen Fassung des § 24 noch folgende Konkretisierung zu lesen:
„[…] wenn das Grundstück dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweist, insbesondere durch seinen baulichen Zustand oder seine der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.“
Auch hier macht das Gesetz keine konkreten Angaben dazu, wie stark Abnutzung oder Witterungseinflüsse sein müssen oder welches Alter ein Gebäude erreicht haben muss, damit die Gemeinde diesen Paragraphen anwenden kann. Das Gesetz bleibt somit vage und eröffnet einen weiten Auslegungsspielraum. Wer entscheidet jedoch, wann ein Gebäude zwangssaniert werden muss? Laut Gesetz liegt diese Entscheidung bei der Gemeinde – und zwar ohne verpflichtende Besichtigung vor Ort oder die Einholung eines Gutachtens.
Schnelle Enteignung
Die konkrete Enteignung ist im Entwurf auf der Seite 27 im § 85 Enteignungszweck des BauGB unter dem neu hinzugefügten Abschnitt 8 zu finden. Dieser besagt:
„(1) Nach diesem Gesetzbuch kann nur enteignet werden, um 8. an einer baulichen Anlage, die die Voraussetzungen nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 erfüllt, Missstände zu beseitigen oder Mängel zu beheben, wenn der Eigentümer die Verpflichtung nach § 177 Absatz 1 nicht erfüllt.“(7)
Zusammengefasst bedeutet dies, dass Hauseigentümer von der Gemeinde bzw. dem Staat gezwungen werden können, ihr Haus innerhalb eines festgelegten angemessenen Zeitraumes zu sanieren, wenn „Mängel“ von der Gemeinde festgestellt werden. Der Begriff „Mängel“ ist jedoch, wie in einem Gesetz oft üblich, nicht konkret definiert. Sollte die „angemessene Frist“ nicht eingehalten werden können oder der Hauseigentümer die Sanierung schlichtweg einfach nicht finanzieren können, kann der Staat den Hauseigentümer enteignen. (8) Denn im § 85 ist deutlich geschrieben, dass es sich bei der Sanierung um eine Pflicht handelt und dieser kommt der Hauseigentümer in diesem Fall nicht nach.
Rechtsmittel haben keine aufschiebende Wirkung
Die Fachanwältin für Steuerrecht, Patricia Lederer erklärt in ihrem Video zu diesem Gesetzesentwurf, dass die „angemessene Frist“ ein großes Problem für Anwälte darstellt.(9) Zum einen ist die Regelung der Frist durch den Begriff sehr unbestimmt. Zum anderen wird die Angemessenheit des Zeitraumes nicht aus Sicht des Eigentümers bestimmt, sondern aus Sicht der Gemeinde. Das bedeutet, die Frist beträgt den Zeitraum, den die Gemeinde für die Instandsetzung als Angemessen betrachtet.
Selbstverständlich können die Hauseigentümer innerhalb eines Monats rechtliche Schritte gegen die erzwungene Sanierung einlegen, jedoch erwartet diese hier eine weitere unerfreuliche Neuerung im Gesetzesentwurf. Die eingeleiteten rechtlichen Schritte werden demnach keine aufschiebende Wirkung haben. Dies ist bis dato jedoch üblich gewesen. Diese Neuerung ist im Entwurf auf der Seite 36 unter dem § 212a in Absatz 2, Satz 3 zu finden und lautet wie folgt:
„Weist ein Grundstück die Voraussetzungen von § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 auf, haben Widerspruch und Anfechtungsklage gegen die Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 oder gegen ein Rückbau- und Entsiegelungsgebot nach § 179 durch die Gemeinde keine aufschiebende Wirkung.“
Aber der Bürger hat nach § 80 Absatz 2 Nummer 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) natürlich noch die Möglichkeit ein Eilverfahren einzuleiten, welches ein Aussetzen beschließen könnte.(10) Jedoch müssen auch hier die Rechtskosten vom Eigentümer selbst getragen werden.
Die indirekte Enteignung
Neben dieser direkten Enteignung plant der Staat in Kürze auch die indirekte Enteignung der Hausbesitzer.(11) Dies geschieht unter anderem durch das Lastenausgleichsgesetz, welches nach wie vor aktiv ist aber seit dem zweiten Weltkrieg nicht mehr angewendet wurde.(12) In einem Interview mit dem Chefredakteur der österreichischen Nachrichtenplattform AUF1, Stefan Magnet erklärt der ehemalige Finanzberater, Erich Hambach, wie der Staat dies bewerkstelligen will und welche Möglichkeiten Hausbesitzer haben, um sich zu schützen.(13) Bei der Anwendung des Lastenausgleichsgesetzes wird eine Ausgleichsabgabe eingeführt, die auf Immobilienbesitz erhoben wird. Diese Abgabe wurde in der Vergangenheit als Hypothek in das Grundbuch eingetragen und so gesichert. Doch wie funktioniert diese Ausgleichsabgabe?
Wenn ein Haus 300.000 Euro wert ist, muss der Hausbesitzer z. B. dem Staat für 10 Jahre jedes Jahr 10 % dieser Summe zahlen. Dies bedeutet, dass der Hausbesitzer in diesem Fall für 10 Jahre jährlich 30.000 Euro an den Staat zahlen müsste. Am Ende der abgelaufenen 10 Jahre gehört dem Staat das Haus und der Eigentümer verliert sein Haus. Somit hat der Hauseigentümer faktisch zweimal für sein Haus bezahlt. Einmal, als er es für sich und seine Familie baute und einmal, um es scheibchenweise an den Staat zu verlieren.
Eine legale Möglichkeit, die Summe seines Eigenheims zu reduzieren, ginge laut Hambach über eine Eintragung einer Grundschuld, wenn keine mehr auf dem Eigenheim vorhanden ist. Dies mindert den Wert des Hauses und senkt somit automatisch die zu zahlende Summe, denn nur die Summe, auf der keine Schuld liegt, wird vom Staat beim Lastenausgleichsgesetz versteuert. Eine weitere Möglichkeit wäre eine private Genossenschaft zu gründen. Hier müssten keine monatlichen Gelder fließen. In dieser sollten möglichst schon die potentiellen Erben mit aufgenommen werden. Dies wäre ein legaler Weg, um dem Lastenausgleich gänzlich zu entkommen. Laut Erich Hambach haben auch viele wohlhabende Familien diesen Weg während bzw. nach dem zweiten Weltkrieg genutzt, um von dem damaligen Lastenausgleich verschont zu bleiben.
Natürlich ist das Vorgehen individuell und nach Land zu prüfen, aber nun gibt es zumindest einen Hinweis, nach welchen Stichworten man für eine mögliche Lösung suchen könnte.
Kommentar
Zwar wird das Vorhaben der direkten Enteignung deutlich von den Verbänden kritisiert, jedoch nicht ausdrücklich abgelehnt. Mehr als ein „kritisch zu prüfen“ trauen sich die Verbände offensichtlich nicht gegen die Regierung vorzubringen. Allerdings ist ihre Zustimmung für die Umsetzung ohnehin nicht erforderlich, was die Regierung im Gesetzesentwurf ausdrücklich festhält.
Seit 2022 klären Erich Hambach und viele mehr über eine drohende Enteignung der Hauseigentümer in Deutschland auf. Dieses Vorhaben wird von Seiten der EU und Deutschland immer mehr vorangetrieben und findet mit dem kürzlich veröffentlichten Gesetzesentwurf Anfang April in Deutschland seinen Höhepunkt. Hiermit beschließt der Staat, den Gemeinden die alleinige Entscheidungskraft zu überlassen, wie Hausbesitzer ihr Haus und Grundstück zu verwalten haben. Die Bevormundung ist das eine. Aber dieses Gesetz ist genau so formuliert, dass praktisch alles genutzt werden kann, um als Rechtfertigung für eine Enteignung zu dienen. Und die Menschen in Deutschland sitzen immer noch zu Hause vor dem Fernseher und lassen sich alles wegnehmen, wofür sie ihr Leben lang hart gearbeitet haben, wovon sie immer geträumt haben oder was ihre Altersabsicherung sein sollte.
Die Gemeinde und der Staat haben kein Recht, den Menschen alles wegzunehmen und doch lassen die Menschen es einfach so zu, dass sie mit einem Wimpernschlag alles verlieren. Aber, wenn die Menschen alles verlieren, liegt es an ihnen selbst und nicht am Staat, denn sie haben es zugelassen.
Quellen und Anmerkungen
(1) https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baugb-upgrade/baugb-upgrade.html; https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baugb-upgrade/baugb-upgrade-entwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=1
(2) https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/Downloads/stellungnahmen/baugb-upgrade/IVD.pdf?__blob=publicationFile&v=3; https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/Downloads/stellungnahmen/baugb-upgrade/BFW.pdf?__blob=publicationFile&v=2
(3) https://apolut.net/besitzlos-gluecklich-von-erich-hambach/
(4) https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baugb-upgrade/baugb-upgrade.html; https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baugb-upgrade/baugb-upgrade.html?nn=42820
(6) https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__177.html
(7) https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__85.html; https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baugb-upgrade/baugb-upgrade-entwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=1
(8) https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__177.html
(9) https://www.youtube.com/watch?v=86cFOAo4CPk
(10) https://www.gesetze-im-internet.de/vwgo/__80.html
(12) https://www.gesetze-im-internet.de/lag/; https://www.gesetze-im-internet.de/lag/BJNR004460952.html
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Dank an die Autorin für das Recht zur Veröffentlichung dieses Beitrags.
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Bild: Schönes Einfamilienhaus (Hamburger Kaffeemühle) in Hamburg
Bildquelle: calado / shutterstock
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